Bail commercial, bail dérogatoire ou bail professionnel : lequel choisir en 2026 ?

 Ce guide compare les trois régimes côte à côte, puis détaille chacun d'eux.

Bail commercial, dérogatoire ou professionnel : le comparatif

Le bail commercial : le contrat des commerçants et artisans 

Le bail commercial est le régime le plus protecteur pour le locataire. Il lui garantit en principe de pouvoir rester dans les lieux aussi longtemps qu'il exploite son fonds, et c'est pour cela qu'il est convoité par les commerçants comme par les acquéreurs de fonds de commerce. 

Quelles sont les conditions pour obtenir un bail commercial ? 

L'article L145-1 du Code de commerce réserve le statut aux baux des locaux dans lesquels un fonds est exploité. En pratique, trois conditions doivent être réunies : 

• une activité commerciale, industrielle ou artisanale exploitée dans le local, avec une clientèle propre ;
• l'immatriculation du locataire, au registre du commerce et des sociétés ou, pour les artisans, au registre national des entreprises (RNE) ; 
• un local stable et permanent : un emplacement sur un marché ou un stand démontable ne suffit pas.

 Vous exercez une activité commerciale et visez le long terme ? Partez sur un modèle de bail commercial 3-6-9.

L'immatriculation compte surtout au moment du renouvellement. Un locataire qui n'est pas immatriculé, ou dont l'immatriculation ne vise pas le local, peut se voir refuser le renouvellement sans indemnité.

Le bail commercial 3-6-9 : durée et résiliation triennale 

Le bail commercial dure au minimum 9 ans (art. L145-4). C'est le fameux « 3-6-9 » : le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période de trois ans, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. 

Cette faculté est d'ordre public. Le bail ne peut la supprimer que dans quatre cas : les baux conclus pour plus de 9 ans, les locaux monovalents (construits pour une seule utilisation, comme un cinéma ou un hôtel), les locaux à usage exclusif de bureaux et certains locaux de stockage. Le locataire qui part à la retraite ou devient invalide peut aussi quitter les lieux en dehors des échéances triennales. 

Le bailleur, lui, est beaucoup plus contraint. Il ne peut reprendre les lieux à une échéance triennale que dans des cas limités, comme construire, reconstruire ou surélever l'immeuble. Pour mettre fin au bail à son terme, il doit délivrer congé par acte de commissaire de justice, au moins six mois à l'avance. Sans congé ni demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà de 9 ans.

Ce que la loi Pinel impose 

La loi Pinel du 18 juin 2014 a rééquilibré le bail commercial en faveur des locataires. Un bail commercial conforme à la loi Pinel doit notamment respecter les règles suivantes : 

• un état des lieux établi contradictoirement à l'entrée et à la sortie (art. L145-40-1) ; 
• un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire (art. L145-40-2). Un état récapitulatif doit ensuite être communiqué chaque année ; 
• des charges que le bailleur ne peut pas refacturer (art. R145-35) : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les honoraires de gestion des loyers et certains impôts dont il est le redevable légal. La taxe foncière, elle, reste refacturable si le bail le prévoit ; 
• de nouveaux indices de révision : l'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les activités commerciales et artisanales, l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les autres ; 
• un droit de préférence du locataire lorsque le bailleur vend le local (art. L145-46-1).

Droit au renouvellement et indemnité d'éviction 

À l'échéance, le locataire qui a exploité son fonds pendant les trois dernières années a droit au renouvellement de son bail. Le bailleur peut refuser, mais il doit alors verser une indemnité d'éviction (art. L145-14). Elle couvre le préjudice causé par le départ : valeur du fonds, frais de déménagement et de réinstallation, droits de mutation. Seul un motif grave et légitime, comme des impayés persistants, permet au bailleur de refuser sans indemnité. 

C'est ce mécanisme qui donne au bail commercial sa valeur : pour un commerçant, c'est souvent l'actif principal de son fonds. 

Le bail dérogatoire (ou bail précaire) : tester une activité 

Le bail dérogatoire permet d'échapper au statut des baux commerciaux pour une courte durée. On l'appelle souvent « bail précaire », même si l'expression prête à confusion (voir plus bas). Il convient bien pour tester un emplacement, ouvrir une boutique éphémère ou attendre une opération immobilière. 

Durée maximale de 3 ans 

L'article L145-5 du Code de commerce limite la durée totale du bail dérogatoire, ou des baux dérogatoires successifs pour le même local, à trois ans. Vous pouvez signer un bail d'un an puis un second de deux ans, mais pas aller au-delà. Une fois ces trois ans atteints, les parties ne peuvent plus conclure de nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Le loyer est libre et il n'y a pas de résiliation triennale. Le locataire est donc en principe engagé jusqu'au terme, sauf si le contrat prévoit une faculté de sortie anticipée. 

Le piège : rester dans les lieux après le terme 

C'est l'erreur la plus fréquente, et elle coûte cher au bailleur. Si, à l'expiration du bail dérogatoire, le locataire reste dans les lieux et que le bailleur le laisse faire pendant plus d'un mois, un bail commercial de 9 ans naît automatiquement. Il est soumis à toutes les règles du statut : résiliation triennale, droit au renouvellement, indemnité d'éviction. Le bailleur qui veut récupérer son local doit donc manifester clairement sa volonté avant le terme, ou au plus tard dans le mois qui suit. Il en va de même si les parties dépassent les trois ans par un renouvellement exprès ou un nouveau bail : le statut des baux commerciaux s'applique. 

Bail précaire ou convention d'occupation précaire ? 

Beaucoup de personnes qui recherchent « bail précaire » confondent deux contrats distincts. 

• Le bail dérogatoire est un vrai bail, de 3 ans maximum, que les parties choisissent librement. 
• La convention d'occupation précaire (art. L145-5-1) n'est autorisée qu'en raison de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties : un immeuble promis à la démolition, une procédure d'expropriation en cours, une succession non réglée. Elle n'a pas de durée maximale, mais elle prend fin dès que ces circonstances disparaissent, et la redevance est souvent modeste. 

Le bail professionnel : pour les professions libérales 

Avocats, médecins, architectes, experts-comptables, consultants, kinésithérapeutes : les activités libérales, qui n'exploitent pas de fonds de commerce, relèvent du bail professionnel. Il concerne les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel. Si vous habitez aussi sur place, c'est un bail mixte, qui relève d'un autre régime. 

Durée de 6 ans et résiliation à tout moment 

L'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 fixe une durée minimale de 6 ans et impose un écrit. Au terme, le bail est reconduit tacitement pour la même durée, sauf si l'une des parties a notifié son intention de ne pas renouveler au moins six mois avant l'échéance. L'atout majeur pour une profession libérale bail professionnel, c'est la souplesse : le locataire peut quitter les lieux à tout moment, avec un préavis de six mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. En contrepartie, il n'a aucun droit au renouvellement ni aucune indemnité si le bailleur décide de reprendre le local à l'échéance. Un état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire (art. 57 B). Le loyer est libre, tout comme son indexation : la plupart des baux professionnels retiennent l'ILAT. 

Peut-on choisir le statut des baux commerciaux ? 

Oui. L'article L145-2 du Code de commerce (I, 7°) permet aux parties d'adopter volontairement le statut des baux commerciaux pour un local à usage exclusivement professionnel. Le professionnel libéral bénéficie alors de la durée de 9 ans, du droit au renouvellement et de l'indemnité d'éviction. Cette option se négocie. Elle intéresse le locataire qui investit lourdement dans ses locaux, par exemple un cabinet dentaire ou un laboratoire. Le bailleur, lui, y perd sa liberté de reprise. Pour être efficace, la volonté de soumettre le bail au statut doit être exprimée clairement dans le contrat. 

Sous-location et caution 

Le bail professionnel n'interdit pas la sous-location en lui-même. Selon l'article 1717 du Code civil, le locataire peut sous-louer sauf si le bail le lui interdit. C'est une solution fréquente pour partager un cabinet ou louer un bureau à un confrère. Encadrez-la par un contrat de sous-location professionnelle, qui reprend les obligations du bail principal. 

Côté bailleur, demander une garantie est courant, surtout face à un professionnel qui s'installe. L'acte de cautionnement du bail doit respecter le formalisme du Code civil : la caution personne physique doit écrire elle-même la mention de son engagement et le montant maximum garanti.

Comment augmenter le loyer d'un bail commercial ? 

Le loyer de départ est libre. Ensuite, trois mécanismes permettent de le faire évoluer. 

• La clause d'indexation (ou d'échelle mobile). Le bail peut prévoir une révision automatique, souvent annuelle, selon l'ILC ou l'ILAT publié chaque trimestre par l'INSEE. Si le jeu de cette clause fait varier le loyer de plus de 25 % par rapport au dernier prix fixé, chaque partie peut demander une révision judiciaire (art. L145-39). 
• La révision triennale légale. Même sans clause, chaque partie peut demander une révision tous les trois ans (art. L145-38). La hausse est plafonnée à la variation de l'ILC ou de l'ILAT sur la période. Le plafond ne tombe que si les facteurs locaux de commercialité ont été matériellement modifiés et ont fait varier la valeur locative de plus de 10 %, par exemple avec l'ouverture d'une ligne de tramway ou d'un centre commercial voisin. 
• Le renouvellement. À l'échéance, le loyer du bail renouvelé reste en principe plafonné à la variation de l'indice (art. L145-34). Le plafond saute dans certains cas : modification notable des éléments de la valeur locative, bail conclu pour plus de 9 ans, ou bail prolongé tacitement au-delà de 12 ans. Depuis la loi Pinel, la hausse qui en résulte est en principe étalée, dans la limite de 10 % du loyer de l'année précédente. 

Comment choisir : 5 questions à se poser 

• Quelle est votre activité ? Commerciale ou artisanale : bail commercial ou dérogatoire. Libérale : bail professionnel, ou bail commercial par option. 
• Combien de temps comptez-vous rester ? Moins de trois ans ou durée incertaine : bail dérogatoire. Projet durable : bail commercial. 
• Avez-vous besoin de pouvoir partir vite ? Le bail professionnel permet de partir à tout moment. Le bail commercial seulement tous les trois ans. Le bail dérogatoire, en principe, jamais avant le terme.
• Revendrez-vous votre activité un jour ? Un fonds de commerce sans bail commercial vaut peu. Si vous comptez céder, le statut des baux commerciaux est presque indispensable. 
• Quel est votre budget d'installation ? Plus vous investissez dans le local (agencement, travaux, matériel fixe), plus vous avez besoin de la stabilité d'un bail long avec droit au renouvellement. 

Côté bailleur, la logique est inverse : le bail dérogatoire et le bail professionnel préservent votre liberté de reprise, le bail commercial vous engage durablement. 

Quel modèle de bail utiliser ? 

Un modèle de bail commercial gratuit, en PDF ou en Word, se trouve facilement en ligne. Pour un contrat simple, entre parties qui se connaissent bien, il peut servir de base. Le problème, c'est que le bail commercial est précisément le contrat où les erreurs coûtent le plus cher : un inventaire des charges incomplet, une clause d'indexation mal rédigée ou une durée dérogatoire mal calculée peuvent se payer pendant 9 ans. 

Avant d'utiliser un modèle de bail commercial simple trouvé en ligne, vérifiez au minimum qu'il est conforme à la loi Pinel (inventaire des charges, état des lieux, indices ILC ou ILAT) et qu'il est daté de moins de deux ans. 

Nos modèles sont rédigés par des juristes et mis à jour pour 2026 : 

• modèle de bail commercial 3-6-9; 
• bail dérogatoire (bail précaire); 
• modèle de bail professionnel.

Pendant et après le bail : les documents utiles 

La vie d'un bail ne s'arrête pas à sa signature. Vous changez d'activité ? Une activité connexe ou complémentaire se notifie simplement au bailleur, mais un changement complet suppose une demande de déspécialisation (art. L145-48). Vous voulez sous-louer une partie d'un local commercial ? La sous-location est interdite sauf accord du bailleur, qui doit être appelé à concourir à l'acte : c'est l'objet de l'invitation du bailleur à la sous-location. Vous souhaitez partir avant l'échéance d'un commun accord ? Formalisez une résiliation amiable du bail commercial. 

Pour les cafés et restaurants, enfin, la terrasse sur le trottoir ne fait pas partie du bail : elle relève d'une demande d'autorisation de terrasse auprès de la mairie.

Conclusion 

Entre bail commercial, bail dérogatoire ou bail professionnel, le bon choix dépend d'abord de votre activité, puis de la durée pendant laquelle vous voulez rester et de la souplesse dont vous avez besoin. Le bail commercial protège le commerçant sur le long terme, le bail dérogatoire permet de tester sans s'engager pour 9 ans, et le bail professionnel laisse au libéral toute liberté de partir. Dans tous les cas, c'est la rédaction du contrat (charges, indexation, durée) qui fera la différence le jour où un désaccord surgit.