Bail meublé: durée, location de courte durée et clauses obligatoires en 2026

Qu'est-ce qu'un logement meublé au sens de la loi?

Un logement n'est pas « meublé » parce qu'il contient un lit et une table. La loi du 6 juillet 1989 (article 25-4) le définit comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments obligatoires. Voici la liste à vérifier avant chaque mise en location:

• Literie comprenant une couette ou une couverture
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces servant de chambre (volets, rideaux occultants)
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur avec compartiment congélation (ou congélateur séparé)
• Vaisselle en nombre suffisant pour les repas des occupants
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement

Et si un élément manque? Le locataire peut demander au juge de requalifier le contrat en location vide. Les conséquences sont lourdes pour le bailleur: la durée passe à 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale), le dépôt de garantie est plafonné à un mois, et le congé devient beaucoup plus difficile à donner. Le mobilier doit en outre être en bon état de fonctionnement. Un four hors service depuis des mois n'est pas un four.

Quelle durée pour un bail meublé ?

Tout dépend du locataire et de l'usage du logement. Ce tableau résume les quatre régimes possibles.

Le bail meublé classique: 1 an renouvelable

C'est le contrat par défaut dès que le logement constitue la résidence principale du locataire. Sa durée minimale est d'un an. À l'échéance, si personne ne donne congé, le bail se reconduit tacitement pour un an, et ainsi de suite.

Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis. Le bailleur, lui, est tenu par la durée : il ne peut donner congé qu'à l'échéance, et pour un motif précis. Nous y revenons plus bas.

Le bail étudiant: 9 mois

Lorsque le locataire est étudiant, les parties peuvent convenir d'une durée réduite à 9 mois (article 25-7 de la loi de 1989). Ce bail correspond à l'année universitaire. À son terme, il prend fin automatiquement, sans reconduction et sans que le bailleur ait à délivrer de congé.

 Le bail mobilité: de 1 à 10 mois

Créé par la loi ELAN de 2018, le bail mobilité (articles 25-12 à 25-18) répond aux besoins de logement temporaire. Il dure entre 1 et 10 mois. La durée peut être modifiée une seule fois par avenant, sans dépasser 10 mois au total. Il ne peut être ni renouvelé ni reconduit.

Ses particularités: aucun dépôt de garantie n'est autorisé (la garantie Visale peut prendre le relais), les charges sont obligatoirement forfaitaires, et le contrat doit mentionner le motif qui justifie le recours à ce bail, avec le justificatif correspondant.

La location saisonnière: un autre régime

La location saisonnière (meublé de tourisme) ne relève pas de la loi de 1989. Elle s'adresse à une clientèle de passage qui n'y établit pas son domicile, à la journée, à la semaine ou au mois. Elle obéit au Code civil et au Code du tourisme, et selon les communes, à des obligations de déclaration, d'enregistrement ou d'autorisation de changement d'usage. Si votre locataire vient y vivre, ce n'est plus du saisonnier. 

 Peut-on louer un meublé pour moins d'un an ?

Oui, mais uniquement dans deux cadres: le bail étudiant de 9 mois et le bail mobilité. En dehors de ces deux cas, un bail meublé de résidence principale ne peut pas être conclu pour moins d'un an. Une clause prévoyant six mois dans un bail meublé ordinaire n'a aucun effet: le bail sera réputé conclu pour un an.

Pour la location meublée de courte durée, le bail mobilité est donc l'outil principal. Mais il est réservé à un public précis. À la date de prise d'effet du bail, le locataire doit être:

• en formation professionnelle;
• en études supérieures;
• en contrat d'apprentissage;
• en stage;
• en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique;
• en mutation professionnelle;
• en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

C'est ici que beaucoup de bailleurs se trompent. Si le locataire ne remplit aucune de ces conditions, ou si le contrat omet les mentions obligatoires, le bail mobilité est requalifié en bail meublé classique d'un an, avec reconduction tacite. Le bailleur qui pensait récupérer son logement au bout de quatre mois se retrouve lié pour un an, et doit en prime rembourser la différence si des charges ou un dépôt ont été mal réclamés.

 Les clauses obligatoires du bail meublé

Mentions communes à tout bail d'habitation

Le bail meublé de résidence principale doit respecter le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. On y retrouve les mentions de tout bail d'habitation: identité des parties, date de prise d'effet, durée, description du logement et surface habitable, loyer et modalités de paiement, règles de révision, montant du dernier loyer payé par le précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois, travaux réalisés, montant du dépôt de garantie. Le dossier de diagnostic technique (DPE, état des risques, diagnostics électricité et gaz selon l'âge des installations, etc.) doit être annexé. 

Pour le bail mobilité, le contrat doit en plus indiquer qu'il s'agit d'un bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi de 1989, préciser sa durée et le motif justifiant son recours. À défaut, il est requalifié.

Inventaire et état détaillé du mobilier

C'est la spécificité du meublé. Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis à l'entrée et à la sortie, en même temps que l'état des lieux. Soyez préci: «4 chaises en bois, bon état» vaut mieux que «chaises». En cas de litige sur une retenue du dépôt de garantie, c'est ce document qui fera foi.

Loyer, charges (provision ou forfait) et encadrement des loyers

Pour les charges, le bailleur a le choix entre:

• une provision sur charges, avec régularisation annuelle sur justificatifs;
• un forfait, fixé à l'avance, qui ne donne lieu à aucune régularisation et ne doit pas être manifestement disproportionné.

Le bail mobilité impose le forfait.

Côté loyer, vérifiez si votre commune se trouve en zone tendue ou applique l'encadrement des loyers. Dans ce cas, le loyer d'un meublé est soumis à un loyer de référence majoré propre aux logements meublés, et la hausse entre deux locataires est limitée. Sachez aussi que les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, et que les logements classés G ne sont plus considérés comme décents depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux.

Dépôt de garantie: 2 mois maximum, aucun en bail mobilité

En bail meublé classique ou étudiant, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. En bail mobilité, il est purement et simplement interdit. 

Évitez les clauses qui ne tiennent pas. Nos modèles sont rédigés par des juristes et mis à jour en 2026: mentions obligatoires, inventaire du mobilier, clause de charges adaptée. 

Renouvellement, congé et rupture du bail meublé

Le locataire d'un meublé peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis d'un mois, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement.

Le bailleur n'a pas cette liberté. Il doit donner congé au moins trois mois avant l'échéance et le motiver par l'une de ces trois raisons:

• la reprise du logement pour y habiter (lui-même ou un proche listé par la loi);
• la vente du logement;
• un motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés.

Des protections s'appliquent aux locataires âgés de plus de 65 ans aux ressources modestes.

Les erreurs qui transforment un bail meublé en bail vide

Dans notre pratique, ce sont toujours les mêmes erreurs qui reviennent:

• Un mobilier incomplet. Il suffit parfois d'un seul élément manquant (pas de rideaux occultants dans la chambre, pas de congélateur) pour ouvrir la porte à une requalification.
• Un mobilier hors d'usage. Un équipement présent mais inutilisable ne compte pas.
• L'absence d'inventaire. Sans inventaire signé, difficile de prouver que le logement était réellement meublé à l'entrée.
• Le retrait de meubles en cours de bail. Si le bailleur récupère une partie du mobilier à la demande du locataire, le logement peut cesser d'être un meublé au sens de la loi.
• Un bail mobilité signé hors des cas prévus. Là, ce n'est pas une requalification en location vide, mais en bail meublé d'un an. Le résultat reste le même: vous êtes engagé plus longtemps que prévu.

Modèle gratuit ou modèle rédigé par un juriste?

Soyons honnêtes: un modèle de bail meublé gratuit peut suffire si vous connaissez bien la réglementation et si vous prenez le temps de le vérifier ligne par ligne. Le contrat type officiel de 2015 est d'ailleurs disponible gratuitement.

Le problème, c'est que ces modèles ne choisissent pas à votre place. Ils ne vous disent pas si votre locataire relève du bail mobilité, ils ne contiennent pas toujours les mentions propres au bail étudiant, et beaucoup circulent sans avoir été mis à jour depuis plusieurs années.

Un modèle rédigé par un juriste apporte trois choses: un questionnaire qui oriente vers le bon type de bail, des clauses à jour de la réglementation 2026, et un document prêt à signer, sans risque d'oublier une mention. Pour un contrat qui vous engage au minimum un an, la différence de prix est souvent vite amortie.

Conclusion

La durée d'un bail meublé n'est pas un détail à remplir en bas de page. Un an renouvelable, neuf mois pour un étudiant ou un à dix mois en bail mobilité: chaque option correspond à un contrat distinct, avec ses propres règles. Avant de signer, vérifiez le profil de votre locataire, contrôlez la liste du mobilier et assurez-vous que le bail contient toutes les mentions obligatoires. C'est ce qui vous évitera une requalification, et les mois de procédure qui vont avec.